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增值税税收筹划论文(3)
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摘要：簿，但是由于成本原始凭证不齐全、费用开支不合理等，因此税务机关无法对房地产企业的销售收入以及应该扣除项目的具体金额加以明确，此时主管税务
簿，但是由于成本原始凭证不齐全、费用开支不合理等，因此税务机关无法对房地产企业的销售收入以及应该扣除项目的具体金额加以明确，此时主管税务机关可以采取核定征收的纳税方法。
3.计算土地增值额
土地增值额=转让商品房的销售收入-(建造成本-已经计入开发成本的借款利息)*1.3-与转让商品房销售收入有关税费。其中，在计算土地增值额中所扣除的项目如下:房地产企业在开发过程中所支出的各项间接费用、税金以及其他;房地产企业取得土地使用权所支付的地价款、关税等。
4.土地增值税额的计算方法
通常情况下，要先计算出增值额和扣除项目金额，继而确定土地增值税的计算方法。首先，如果增值额与扣除项目金额的比例小于或者等于50%时，此时土地增值税额=增值额*30%;其次，如果增值额与扣除项目金额的比例大于50%小于100%时，此时土地增值税额=增值额*40%-扣除项目金额*5%;再次，如果增值额与扣除项目金额的比例大于100%小于或者等于200%，此时土地增值税额=增值额*50%-扣除项目金额*15%;最后，如果增值额与扣除项目金额的比例大于200%时，此时土地增值税额=增值额*60%-扣除项目金额*35%。上述公式中所出现的5%代表二级速算扣除系数，15%代表三级速算扣除系数，35%代表四级速算扣除系数。
5.土地增值税的税收优惠
当纳税人建造普通标准住宅出售，增值额小于扣除项目金额的20%时，应该予以免征。普通标准住宅应该满足以下几个条件:住宅小区建筑容积率远远超过了1.0;单套建筑面积没有超过120平米;实际成交价格低于平均交易价格的1.2倍。对于合建方，一方出土地，另一方要出资金，一同合作建造，当建成之后要按照一定的比例分房自用，可以暂免征收土地增值税。由于国家建设的需求来依法征用以及回收的房产可以免征土地增值税。
二、分析房地产开发企业土地增值税的税收筹划
1.筹划借款利息
大部分房地产企业的项目开发资金主要来自于不同途径的借款，然而借款利息会采用不同方法扣除所计算出来的土地增值税也是不同的。在房地产项目建筑施工期间所发生的利息支出，应该将其纳入到开发成本。但是在实际工作过程中，要清算土地增值税项目，大多数情况下会将资本化的利息调整为相关的费用，然后再简单的处理这些利息。但在实际操作过程中，并不会将已经资本化的利息纳入到财务费用中，然而仅仅是在计算增值额时会扣除这些利息支出。因此税法的规定如下:其一，纳税人要将银行贷款的利息原始凭证提供给主管纳税机关，帮助主管税务机关区分资本化的利息与费用化的利息，那么可扣减的开发费用=实际支付利息+(取得土地使用权所支付的地价款以及相关税费+项目实际开发成本)*5%。其二，如果纳税人不能将银行贷款的利息原始凭证提供给主管税务机关，此时就不能正确划分资本化的利息与费用化的利息，那么可扣减的开发费用=(取得土地使用权所支付的地价款以及相关税费+项目实际开发成本)*10%。
2.合理提高成本化的管理费用
房地产企业管理的人事编制可以调整管理费用，由此导致房地产企业的土地增值税得以降低。举例而言，某一房地产开企业具有30名管理人员，每一年需要花费300万。在这30人当中有25人参加了项目开发管理这项工作，然后总经办在会议上决定要将这25名工作人员的人事调整为项目部，可以加快项目的开发步伐，按照这种计算方法可以促使成本费用支出金额得以增加，并且需要扣除的成本费用也会增多，这便在一定程度上减少了企业应该缴纳的税款。
3.合理策划地下车库
通常商业地产的高层项目会将一层、二层建造成地下车库，同时在划分车库类型的时候，要按照车库性质将其分为以下三类:第一类，有产权车库;第二类，利用人防工程建造的车库;第三类，无产权的车库。大部分房地产开发企业为了增加自身的销售额，他们会构建有产权车库，其实从税收这一角度来讲，开发商房地产企业的决策是不正确的。
如果本小区的物业公司是开发商自己所成立的独立法人公司，因此开发商房地产企业要采用人工防工程建造的车库来达到避税的目的。房地产开发企业可以委托物业公司与车主签订相关的合同，车主获得了多年的车位使用权，但是物业公司可以向车主收取相关的管理费用。
如果房地产开发企业想要回笼资金，那么就要建造无产权的车库。在会计制度以及税法中没有明确规定核算以及处理无产权车库的方式。同时房地产开发企业要将单独处理车库，等车库建成之后要将转入到投资性房地产，并且等建成之后也可以出租。
4.筹划出售固定资产以及开发产品
部分房地产开发企业为了规避土地增值税，他们会将待出售的开发
文章来源：《中国集体经济》 网址: http://www.zgjtjjzzs.cn/zonghexinwen/2020/0630/346.html